Як продати квартиру в Україні, перебуваючи у штаті Вашингтон: довіреність, нотаріус і податки

Ви живете у штаті Вашингтон, але маєте квартиру або будинок в Україні й хочете продати нерухомість? Не завжди для цього потрібно купувати квиток до України, брати відпустку та особисто проходити всі етапи угоди.

У багатьох випадках продаж можна організувати дистанційно — через представника в Україні, який діятиме на підставі належним чином оформленої довіреності. Однак перед початком потрібно вирішити кілька важливих питань: як оформити довіреність у США, які документи потрібні українському нотаріусу, як визначається оподаткування продажу та що потрібно врахувати, якщо кошти від продажу планується отримати за кордоном.

У цій статті розглянемо практичний порядок дій для власників української нерухомості, які проживають у штаті Вашингтон.

1. Чи можна продати квартиру в Україні, не виїжджаючи зі штату Вашингтон?

Так, у багатьох випадках це можливо.

Власник нерухомості може уповноважити іншу особу представляти його інтереси під час підготовки та оформлення угоди. Для цього зазвичай використовується довіреність із належно визначеним обсягом повноважень.

Представником може бути родич, інша довірена особа або фахівець, який допомагатиме організувати продаж в Україні.

Залежно від змісту довіреності представник може отримати повноваження:

• представляти власника перед нотаріусом та іншими установами;
• отримувати необхідні документи й відомості про нерухомість;
• подавати заяви та оформлювати документи, необхідні для угоди;
• підписувати договір купівлі-продажу від імені власника, якщо це прямо передбачено довіреністю;
• виконувати інші дії, прямо зазначені в документі.

Необхідно заздалегідь погодити повноваження з українським нотаріусом, який оформлюватиме угоду. Загальна довіреність не завжди забезпечує всі необхідні повноваження, а право розпоряджатися нерухомістю має бути сформульоване належним чином.

Важливо: довіреність не означає, що представник може діяти на власний розсуд. Вона визначає межі повноважень, наданих власником.

2. Як оформити довіреність у штаті Вашингтон?

Якщо ви проживаєте у Вашингтоні, варто розглянути два основні варіанти оформлення документа.

Варіант 1. Оформити довіреність через консульську установу України

Українські консульські установи можуть вчиняти передбачені законодавством нотаріальні дії щодо документів, які використовуватимуться в Україні.

Водночас Почесне консульство України в Сіетлі не надає населенню послуги з нотаріального посвідчення документів. На його офіційному сайті зазначено, що для цього можна звернутися до Генерального консульства України в Сан-Франциско або скористатися послугами американського нотаріуса з подальшим оформленням апостиля.

Перед записом до консульської установи потрібно перевірити, чи надається конкретна послуга, які документи потрібні та чи є доступні дати.

Офіційна інформація: Почесне консульство України в Сіетлі — Notarization.

Перевага консульського оформлення полягає в тому, що документ, посвідчений українським консулом у межах його повноважень, зазвичай не потребує апостиля для використання в Україні.

Варіант 2. Оформити документ у нотаріуса штату Вашингтон

Інший варіант — підписати довіреність перед Notary Public у штаті Вашингтон і отримати апостиль для її використання в Україні.

Зазвичай послідовність така:

1. Узгодити з українським нотаріусом текст довіреності та необхідні повноваження.
2. Підписати документ у присутності Notary Public відповідно до застосовних вимог.
3. Оформити апостиль через уповноважений орган штату Вашингтон.
4. Передати документ до України.
5. За необхідності організувати переклад українською мовою та його належне засвідчення.

Апостиль підтверджує справжність підпису, статус підписанта та, за необхідності, печатки або штампа на документі. Він не підтверджує правильність змісту довіреності й не гарантує, що український нотаріус прийме документ незалежно від його формулювань.

Офіційна інформація про оформлення документів для використання в Україні доступна на сайті Міністерства юстиції України та Почесного консульства України в Сіетлі.

Який варіант обрати?

Це залежить від доступності консульського запису, вимог українського нотаріуса, строків і вартості оформлення.

Перед підписанням документа варто погодити його текст із нотаріусом в Україні. Це допоможе уникнути ситуації, коли довіреність уже оформлена та на неї витрачено кошти, але для конкретної угоди її повноважень недостатньо.

3. Які документи потрібно підготувати для продажу квартири?

Перелік залежить від історії набуття нерухомості, форми власності, наявності співвласників, сімейного стану та інших обставин.

На початковому етапі зазвичай варто зібрати:

• паспортні дані власника;
• реєстраційний номер облікової картки платника податків України, якщо він є та потрібен для угоди;
• документи, що підтверджують право власності;
• відомості про державну реєстрацію права власності;
• інформацію про адресу та характеристики об’єкта;
• відомості про співвласників, якщо вони є;
• документи щодо шлюбу та сімейного стану, якщо вони мають значення для угоди;
• довіреність на представника, якщо продаж оформлюватиметься без особистої присутності власника;
• інші документи, які попросить український нотаріус.

Якщо квартира була успадкована, отримана в дар, придбана під час шлюбу або має кількох власників, можуть знадобитися додаткові документи.

Не варто обмежуватися лише сканованою копією документа про право власності. Перед організацією продажу потрібно перевірити актуальний стан державної реєстрації та з’ясувати, чи немає обставин, які перешкоджають укладенню угоди.

4. Чи можна продати квартиру, якщо власник перебуває за кордоном і не має змоги приїхати?

Так, якщо документи належно оформлені, повноваження представника достатні, а інших перешкод для продажу немає.

Проте важливо розділяти підготовку до продажу та саму угоду. Навіть за наявності довіреності нотаріус в Україні перевірятиме документи, право власності, повноваження представника й обставини, необхідні для оформлення правочину.

Якщо є співвласники, їхні права також потрібно врахувати. Довіреність від одного власника не надає автоматичного права продати частки інших співвласників.

Якщо квартира належить подружжю або є спільною сумісною власністю, окремо потрібно перевірити, чи потрібна згода другого з подружжя та в якій формі її слід оформити.

Тому доцільно спочатку передати українському нотаріусу інформацію про об’єкт і власника, а вже після перевірки оформлювати документи для угоди.

5. Які податки потрібно врахувати під час продажу нерухомості в Україні?

Це один із найважливіших етапів, особливо якщо власник постійно проживає у США.

Оподаткування продажу нерухомості в Україні залежить від низки обставин, зокрема:

• податкового статусу продавця;
• виду нерухомості;
• способу та дати набуття права власності;
• строку володіння об’єктом;
• кількості продажів протягом відповідного звітного року;
• наявності передбачених законом пільг або винятків.

За певних умов дохід від продажу нерухомості може не оподатковуватися в Україні. В інших ситуаціях можуть застосовуватися податок на доходи фізичних осіб, військовий збір та інші платежі, передбачені чинним законодавством.

Для нерезидентів України можуть діяти інші правила оподаткування, ніж для резидентів. Тому не варто автоматично використовувати загальну схему розрахунку податків, не перевіривши статус продавця.

Офіційні норми потрібно перевіряти в чинній редакції Податкового кодексу України, зокрема положеннях статті 172, а також інших нормах, які можуть застосовуватися до конкретної угоди.

Офіційний ресурс: Державна податкова служба України.

Чи означає проживання у Вашингтоні, що продавець автоматично є нерезидентом України?

Ні. Фактичне проживання у США, імміграційний статус та податкове резидентство — різні питання.

Перед продажем потрібно окремо визначити, як продавець класифікується для цілей оподаткування в Україні. Самого факту перебування у США понад 183 дні або наявності американського документа на проживання не завжди достатньо для повного висновку.

Якщо людина має житло, сім’ю, бізнес або інші суттєві зв’язки в Україні, ці обставини також можуть мати значення залежно від застосовних правил.

Чи можуть виникнути податкові зобов’язання у США?

Так, потенційно можуть.

Якщо продавець є податковим резидентом США, продаж нерухомості в Україні може мати наслідки для федеральної податкової декларації США. Для визначення податкового результату можуть мати значення ціна придбання, витрати на поліпшення, дата продажу, характер використання нерухомості та інші обставини.

У деяких випадках можуть застосовуватися правила щодо приросту капіталу або механізми усунення подвійного оподаткування. Проте не можна припускати, що податок, сплачений в Україні, автоматично повністю зараховується у США або що продаж обов’язково створює податок в обох країнах.

Тому перед продажем бажано оцінити українські податки та окремо перевірити американські податкові наслідки.

6. Як отримати гроші від продажу квартири, якщо ви живете у Вашингтоні?

Питання розрахунків потрібно узгодити до укладення договору.

Заздалегідь з’ясуйте:

• як саме покупець здійснюватиме оплату;
• на який рахунок надходитимуть кошти;
• чи може продавець отримати гроші дистанційно;
• які документи може запросити банк;
• чи плануєте ви залишити кошти в Україні або перевести їх до США;
• які валютні, банківські та інші обмеження можуть застосовуватися на момент операції.

Не варто припускати, що після продажу квартири кошти можна без додаткових перевірок переказати на будь-який американський рахунок. Банки можуть вимагати підтвердження походження коштів, документи про продаж і додаткові відомості відповідно до застосовних правил.

Якщо мета — отримати кошти у США, краще заздалегідь обговорити спосіб розрахунків з українським банком і банком у США. Це дозволить зменшити ризик затримок та непорозумінь після завершення угоди.

7. Яких помилок варто уникати?

Помилка 1. Оформити довіреність без погодження з українським нотаріусом

Загальних повноважень може бути недостатньо. Потрібно заздалегідь погодити зміст документа та дії, які представник має право виконувати.

Помилка 2. Вважати, що американське нотаріальне посвідчення автоматично достатнє для України

Документ, посвідчений американським Notary Public, може потребувати апостиля та перекладу. Вимоги потрібно перевірити до підписання.

Помилка 3. Не перевірити податки до продажу

Податкові наслідки залежать від статусу продавця, історії власності та інших обставин. Попередня перевірка допомагає оцінити витрати й уникнути несподіваних платежів.

Помилка 4. Не узгодити спосіб отримання коштів

Якщо кошти планується перевести до США, банківські вимоги та можливі обмеження потрібно перевірити до завершення угоди.

Помилка 5. Вважати, що довіреність вирішує всі питання

Довіреність дозволяє представнику діяти в межах наданих повноважень, але не замінює перевірки права власності, згод співвласників, податкових зобов’язань і вимог до самої угоди.

8. Як я можу допомогти, якщо ви перебуваєте у штаті Вашингтон?

Якщо ви живете у Вашингтоні та маєте нерухомість в Україні, я можу допомогти організувати документальну частину процесу з урахуванням того, що власник перебуває за кордоном.

Залежно від ситуації допомога може включати:

• попередній аналіз документів на нерухомість;
• визначення переліку документів, які потрібно підготувати;
• організацію оформлення довіреності для використання в Україні;
• пояснення різниці між консульським оформленням та оформленням через американського Notary Public;
• допомогу з організацією нотаріального засвідчення підпису та перевіркою вимог до апостиля у штаті Вашингтон;
• координацію документів із представником і нотаріусом в Україні;
• попереднє з’ясування питань, які можуть вплинути на оподаткування продажу;
• допомогу в організації документів для підтвердження походження коштів.

Питання українського нотаріального оформлення угоди, американського податкового законодавства та банківських обмежень мають оцінюватися відповідними фахівцями в межах їхньої компетенції. Остаточний перелік документів та умови продажу визначаються після перевірки конкретної ситуації.

Висновок

Якщо ви проживаєте у штаті Вашингтон, але володієте квартирою в Україні, продаж нерухомості в багатьох випадках можна організувати без особистої поїздки до України.

Для цього важливо правильно оформити довіреність, перевірити документи на нерухомість, погодити повноваження представника, визначити податкові наслідки та заздалегідь спланувати отримання коштів.

Найкраще почати з перевірки документів і короткого опису ситуації. Це допоможе зрозуміти, які саме кроки потрібні у вашому випадку.

Маєте квартиру або будинок в Україні, але проживаєте у штаті Вашингтон?

Зв’яжіться зі мною, щоб обговорити документи та порядок організації продажу дистанційно.

З повагою,

Михайло Можаєв